Chiunque viva in un condominio sa che questo è un tasto dolente tanto per proprietari e inquilini delle unità abitative quanto per gli amministratori. Parliamo delle spese condominiali, in cosa consistono e come si suddividono.
Quando si vive in un edificio suddiviso in diversi appartamenti, tutti i condomini accettano di pagare quelle che vengono chiamate spese condominiali. Si tratta, cioè, di quei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio stesso e delle sue aree comuni.
Anche se ogni regolamento di condominio può avere le proprie particolarità, alcune norme di base sono stabilite dalla legge e, laddove non venissero rispettate dai condomini o dai loro inquilini, sarebbe compito dell’amministratore appianare le dispute.
Come si dividono le spese condominiali: ordinarie e straordinarie
La prima grande ripartizione è proprio questa:
- le spese condominiali ordinarie sono quelle che si richiedono ogni anno per la gestione dei servizi comuni,
- quelle straordinarie sono costi una tantum legati a eventi particolari e non periodici o comunque non così frequenti.
Per esempio, nella prima categoria rientrerà la pulizia delle scale e dell’androne, lo stipendio dell’eventuale portiere, la gestione delle spese di riscaldamento se centralizzato, le luci che illuminano scale e pianerottoli. Se invece la caldaia va sostituita, quella è una spesa straordinaria che non si verifica in maniera così frequente. Lo stesso vale per il rinnovo degli ambienti interni, il rifacimento della facciata o del tetto ecc.
Le norme del codice civile sulle spese condominiali
Se non viene specificato diversamente delle diverse norme nel regolamento condominiale, la ripartizione delle spese condominiali segue gli articoli del codice civile. Il 1123 fissa le regole generali. Il 1124, invece, tiene conto di due criteri: la dimensione e il valore delle singole proprietà e la possibilità di ogni condomino di usare un determinato bene comune.
Per capirci, se in un condominio è presente l’ascensore, le spese che lo riguardano saranno suddivise tra tutti gli abitanti del palazzo. Ma cosa accade agli inquilini che abitano al piano terra? Quasi sicuramente questi non useranno l’ascensore o lo useranno molto raramente. Così, secondo il codice civile, dovranno pagare delle quote condominiali proporzionali al piano di abitazione.
Gli articoli 1125 e 1126, poi, regolano la ripartizione delle quote condominiali nel caso di rifacimento di soffitti e solai e utilizzo di lastrici solari ad uso esclusivo.
Spese straordinarie e detraibilità
Nel mondo delle detrazioni fiscali, un accenno va fatto alle opere di rifacimento del condominio che riguardano:
- l’adeguamento ai criteri antisismici;
- gli interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio;
- le opere di risparmio energetico.
In quest’ultimo caso, la pandemia da Covid-19 ha fatto sì che, tra i tanti interventi a sostegno delle aziende e delle famiglie rientrasse il cosiddetto Ecobonus 2021. Stabilito dal MISE (Ministero dello Sviluppo Economico), prevede detrazioni fino al 110% per interventi che permettano un notevole risparmio energetico.
Rientrano in questa categoria l’installazione di pannelli solari, la sostituzione dei vecchi infissi con altri a maggiore isolamento termico, il ricambio di impianti di riscaldamento o raffrescamento con altri meno inquinanti. In tutti questi casi, qualora la decisione riguardasse tutto il condominio, si tratterebbe comunque di spese straordinarie. Quindi a pagarle e successivamente a ottenere la detrazione sarebbero solo i proprietari degli immobili.
Come si dividono le spese condominiali quando ci sono appartamenti in affitto?
Nel caso di affittuari, la maggior parte delle spese condominiali ordinarie spetta agli inquilini. Questi ultimi sono infatti coloro che ne godono in maniera primaria. Al proprietario dell’immobile spetta pagare le quote condominiali relative a spese straordinarie.
Nel rapporto tra proprietari e inquilini, nel caso in cui questi risultassero morosi, potrà intervenire l’amministratore di condominio. Avendo il dovere di far pagare correttamente le spese condominiali, potrà intervenire con un decreto di ingiunzione verso qualunque creditore, anche senza interpellare l’assemblea dei condomini.
Cosa succede se non si pagano le proprie quote condominiali?
Una volta stabilita la tabella di ripartizione delle spese condominiali in fase di assemblea e presentato il prospetto a tutti i condomini, l’amministratore ha il dovere di recuperare il credito entro 6 mesi dalla scadenza fissata.
In caso contrario, può appunto intervenire con decreto di ingiunzione, interrompere l’erogazione di quel determinato servizio per i condomini morosi e trasferire a creditori terzi (per esempio i fornitori di acqua, luce e gas) i nominativi dei morosi.
